您现在正在浏览: 首页 » 观点 » 公司 » 澳房汇 » 正文

内容摘要:

无论在发展中国家,还是在发达国家,房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。

澳房汇专栏:澳洲房产崩盘什么样

发布时间: 2017-06-15 11:15   作者: 澳房汇

澳房汇

澳房汇 Domain Chinese

chinese.domain.com.au

最近澳洲房产市场让人很迷惑。5月底澳洲一支规模过亿澳币的管理基金Altair Asset Management 解散,基金经理主动将资产全部变现退还给了投资者,并放弃了所有的管理费和服务费,主要的原因,是其认为澳洲主要城市的房产市场将面临泡沫破裂的风险。该基金经理认为中国经济面临诸多挑战、澳洲地缘政治被特朗普弄得看不清方向、澳洲本地经济发展也比较薄弱,所以鼓起勇气做出了这个决定。要知道,这家管理基金的运营团队里不乏几大著名投行的前投资顾问,这一举动对投资市场产生的影响着实不小。

加上从去年到现在的各种海外投资者额外印花税、贷款收紧、转钱难度增大,很多之前买楼花的海外投资者无法完成交割,大量楼花回流到市场降价出售,让人不禁担心,澳洲房子是不是要跌了?但另一方面,如果你正在市场里观望找房子,周末去参加拍卖,能按照自己的心里价位拍到好房子的机会还是很小,并没觉得房子卖不动,进入市场的门槛还是很高。甚至澳房汇出版人James上周撰文《房市被打压成“限量版”,结果必然是房价宝胜!》的文章,预言接下来房价会大涨,引起了非常广泛的讨论,有人拍手赞同,有人拍砖反对。

 

到底澳洲房产有没有泡沫呢?当然有。悉尼、墨尔本、布里斯班都有。

无论在发展中国家,还是在发达国家,房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关,而每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关,比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国。

如果这几个首府城市房产市场泡沫破裂的话,势必会对澳洲经济造成巨大冲击。可惜没如果,这里的关键词是“破裂的话”,破了的叫“泡沫”,没破的叫“过度”。不是说澳洲的房产市场非常稳定和安全,平均每7到10年还能翻一番吗?那澳洲房产市场之前崩过盘吗?

澳洲房产市场的确是世界上相对最安全和有规律可寻的市场之一,但澳洲也曾经发生过房产价格崩盘的局面。小麦到澳洲十六年多,就曾经经历过。

 

话题回到2001年,当时澳洲正在从亚洲金融海啸中逐渐恢复中,那时候买房的人们,现在都发了。说起1997亚洲金融海啸,不少人还记忆犹新。金融大鳄索罗斯狙击泰铢,造成泰国经济崩溃,东南亚各国断崖式下滑,除了日本和韩国后来转型成功,其他大多东南亚国家就再没有活过来。其中受影响惨重的,还包括香港。

1997年亚洲金融危机爆发,港股承压暴跌,引发了香港市场利率上升、银行信贷萎缩、失业增加等问题。由于前期房价上涨过快,房地产业在经济结构的比重严重失衡,且市场上对房产多是投机性需求,危机爆发后借贷成本的上升、居民支付能力减弱和对市场的悲观预期造成了楼市“跳水式”的下跌,1997年至1998年一年时间,香港楼价急剧下跌50%-60%,成交大幅萎缩,房屋空置率上升。在这场泡沫中,香港平均每位业主损失267万港元,有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。在1999-2003 四年中香港更是连续负增长。

也许你会问,香港当年的经济衰退和澳洲房产市场有什么关系呢?早年到澳洲来投资的海外投资者,以香港、新加坡和马来西亚为主力,当年也是买公寓楼花,付10%的定金,然后等上个一两年交工付尾款。

相当数量的投资者在金融海啸后发现,自己国家和地区的货币汇率和澳币相比下降了30%到40%,而且很多人财富也缩水了很多,没有任何动力想要完成交割,即使硬着头皮把尾款付清,房子的价格也因为汇率的因素无端端高出三四成。

所以当时出现了大面积的公寓楼花不能完成交割,转也转不掉,新建公寓价格暴跌30%甚至更多,喜欢看数据的读者朋友可以看文中这张澳洲统计局的房价走势图,我用橘红色的箭头标注了1997-2003年期间澳洲房价下跌这个区间的位置。

 

 

当年的亚洲金融海啸用一句话概括就是:全球低利率、金融自由化、国际资本流入、金融监管缺位等刺激下,大量信贷流入房地产,催生泡沫。那时候我还很小,对金融啊、经济啊不是很敏感,看到这条新闻就觉得这个索罗斯是有多坏啊。

后来长大了开始明白,还真的不能怪索罗斯,只能怪当年泰国政府对国际形势判断严重失误,金融监管薄弱等,毕竟资本是毫无感情可言的,哪里有机会就会去哪里,我们除了把自己变强,毫无其他选择。

有点跑题,回到澳洲继续聊。当年的澳洲房产,既可以用“哀鸿遍野”来形容,也可以用“遍地黄金”来描述,看你是什么思维方式了。而且当年并不是所有房子都下跌,还有逆势增长的,我们下文中会提到。

澳洲恢复的算是很快的,从崩盘到开始恢复的拐点,一共也就用了3年时间,算是非常好的。

 

后来2008年美国次贷危机引发全球金融风暴,澳洲从很大程度上幸免遇难,要感谢当年的中国铁道部长刘志军,到处建铁路和基础设施,从澳洲大量进口煤矿和铁矿等大宗商品,真的是救了澳洲经济一命。所以当年并没有造成澳洲经济动荡,失业率也没有增长,收入水平等得到了保护,也就没有对澳洲房产价格造成太大影响。

说了这么多,澳洲房产市场,尤其是悉尼和墨尔本,到底是涨还是跌呢?不知道大家有没有觉得,未来越来越像过去。

从历次房地产泡沫走向疯狂无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。由于房地产是典型的高杠杆类型,这既包括了需求端的居民抵押贷,也包括了供给端的开发贷款,因此房市对流动性和利率极其敏感,流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性,并脱离居民收入、人口增长等基本面。

 

目前澳洲的基准利率是历史最低的1.5%,本周澳洲储备银行RBA月度议息会议宣布基准利息不变,今年底内都有可能不变或降低。低利率正是滋生房产泡沫的温床。好在现在的澳储行很聪明,虽然利率低,但把用于投资房产的贷款卡的很严,会减少泡沫的滋生,给经济发展提供喘息的机会。

基准利率其实是澳洲房产市场进出时机的信号弹,虽然时代和国别不同,但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。风险是涨出来的,泡沫越大破裂的可能性越大、调整也越深。下周的专栏文章我打算把澳洲房产的风向标和信号弹都写出来和大家分享,让小麦的读者朋友们“万事俱备,只欠东风。”

 

兜了一大圈,到底接下来澳洲房价会涨还是会跌呢?

我的看法是,悉尼相对安全,墨尔本次之,布里斯班风险明显增加。而在悉尼和墨尔本会出现一级市场和二级市场的分级,也会出现两极分化,好的区只会越来越贵,即使发生价格调整也是暂时的,因为需求很刚,也很明显。而另一边针对海外投资者市场的区域,会面临价格调整,交易下降,尤其是墨尔本和布里斯班。

但从澳洲房产市场以往的数据和经验来看,周期性调整是必然现象,只要大家不要着急进出市场,保持自己健康的现金流,每次下跌都会恢复,如果所在城市或者区域有人口增长基本面支撑,恢复会很快。

对于很多人来说也许是机会,但不要期待那个“完美”的时刻进入市场,毕竟选择投资房产是个长线的计划,和大家分享一句话:Time in the market is more important than timing the market。中文的解释是:早点进入市场后不出来,要比计算那个入市的时间更加重要。

关键词阅读: 澳洲房地产   

相关阅读

中国投资减少,澳房地产业转向印度等周边...

2018-08-21 23:45

由于中国投资者对在澳大利亚投资房产的兴趣大减,越来越多的澳大利亚物业销售商打算在印度,越南及印度尼西亚等新兴...

如何判断你的物业是A级、B级还是C级

2018-08-14 10:01

在投资前,你需要判断物业是A级,B级还是C级。

“伟大城市”解密:密度与宜居的关系

2018-08-06 10:18

社区人口密度过大,房价高涨成为澳洲房市的两大痛点。投资者在购买自住房时通常重视“宜居”的概念,那么宜居的社区...

2018财年房市回顾

2018-07-13 10:53

2018财年,悉尼房价下跌,墨尔本的房价最后也停止了增长。2019财年,无论你打算在哪里置业,都必须意识到住房贷款环...

国家审计署:打击外国买家违规购房的措施...

2018-07-09 09:53

澳大利亚国家审计署(ANAO)表示,由于数据“严重不足”,联邦政府对外国房地产买家的打击行动迄今未见成效。但由于中...

金钱抱实时市场走势

最新价涨跌额涨跌幅
ASX200指数---
道琼斯指数---
标准普尔500---
纳斯达克指数---
日经225指数---
香港恒生指数---
上证综合指数---

ASX200指数走势图

S&P/ASX 200 chart
货币对卖出价买入价
澳币兑人民币AUD/CNY--
美元兑人民币USD/CNY--
澳币兑美元AUD/USD--
欧元兑美元EUR/USD--
英镑兑美元GBP/USD--
美元兑日元USD/JPY--
美元兑瑞郎USD/CHF--
美元兑加元USD/CAD--
纽币兑美元NZD/USD--

澳币兑美元走势图

AUD/USD (AUDUSD=X)
最新价涨跌额涨跌幅
WTI原油期货---
Brent原油期货---
黄金---
白银---
---

最后更新时间:- ADST
以上报价均为国际同业市场价,仅供参考!

《澳洲财经》新刊订阅

Keywords:澳洲投资移民 澳洲投资 投资移民 澳洲上市 澳洲商业移民