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从2017跨年到2018年,有一些细节的变化这几年悄悄发酵。

澳房汇专栏:为什么说2018年我们需要更聪明的投资?

发布时间: 2018-01-17 11:00   作者: 澳房汇

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2017跨年到2018年,有一些细节的变化这几年悄悄发酵。许多人从前都看跨年演唱会,现在越来越多人开始看跨年知识演讲了:比如“时间的朋友”、“预见2018”等各种经济商业类的演讲,旨在预测趋势、传播知识。这种节目的动力是把知识变成金钱,彰显知识如今是越来越重要了。在这个“知识的世纪”,就要善于学习知识,把学到的知识运用在生活上、事业上、包括运用到投资行为上。

 

去杠杆是全球趋势

2018年,如果你还依然高度依赖自己的工资收入,那就以新一年的开端作为契机,开始改变你的收入结构。大部分的人的收入结构单一,属于创造型收入-比如工资、生意盈利等,属于需要努力创造出来才会出现的收入。一个理想的收入结构也应该有相当部分的被动收入。

其实很多人尤其是我们华人都了解这一点,所以大家都积极投资。投资的终极目标就是被动收入远远大于创造性收入,这样才是实现财务自由。步入2018年,现在的投资杠杆环境让我们每个人需要更聪明的投资,而不是依靠从前的市场红利买什么买哪儿都赚。就如我们之前提到的“知识的世纪”,我们需要运用知识去投资,更聪明的投资不仅仅是买房子的时候买哪里、买什么、买多少。

被动收入已经是老生常谈了,是个大家都懂的道理,所以我们要说的不单单是被动收入。回顾2015/16年开始,我们看到去杠杆是全球趋势,聪明的人要知道趋势是不可抗逆的。可是我们都说没有杠杆就不是好投资,难道去杠杆或者直白点说收紧贷款的时候我们就不投资了吗?如今澳大利亚的投资杠杆环境之下,一两百万澳币的个人负债已经是极限了,那投资者应该怎么办?通常一个人的负债上限是年收入的五到六倍;试想想我们身边每个人的最大负债力多少?澳洲平均工资六万多,五倍就是三十几万的负债。反推一下房子的价值估计也就五十万左右。

 

“中国人有的是现金,能扛”?

在这种形势之下,我们就应该审视自己的投资组合和策略了,因为银根收紧的大环境下,我们必须开始考量一个关键词:可持续性,英文叫sustainability

工资的可持续性体现在努力工作不被裁员争取升职加薪,投资的可持续性体现在投资性常规现金流入大于现金流出,最明显的例子就是租金收入大于房贷利息成本,在房贷利率趋高的情况下尤为重要。

时下的投资利息提高、强制本息同还、银行不按照央行利率自行涨息等等都是不利于现金流的,就我个人例子来说就已经是每月需要多还款八百澳币,可是我无法给租客每月涨$800租金。这时候就得关注可持续性投资了。我个人的例子,2009年全球金融危机让我无法承担还款压力,我的投资不可持续性逼迫我低价出售四套投资物业套现应付债务,到了2010年的我手里就只剩下一套自住房了。短短一年把几年的积累化为乌有。也因此让我2011年走上贷款这个事业。

有什么事情会让你的被动收入无法持续?成本大于收益、盲目寄望于未来价值、等待升值潜力而忽略正常租金回报,这些任何一个因素都足以把人们的多年成果扫荡干净;比如商业环境,做生意的都知道现金流比任何事情都重要,不管你的商业模式多好、订单多少,没有现金流就可以让你的生意顷刻崩溃。顺便说一句,租金不一定都在涨,一切按照供需平衡,切记这个现象没有例外。当年我的租金回报可以做到5%,我现在悉尼的物业只有3.9%。有人反驳说:我们中国人有的是现金,能扛,事情总有例外我就不多说了。我能扛的话我也要聪明投资。

所以2018新一年,运用知识投资更显重要,不然就是固步自封,别人进步你原地踏步。

 

成功投资的综合要素

为了可持续性被动收入,尝试多走几步,杠杆投资之外多考虑其他投资要素:产品、贷款、税务、保险等

1. 产品:不论是楼花或者二手房,不盲目追求升值潜力,注意机会成本,分散风险;分散风险不仅仅是买不同区域不同城市的房子,而是分散资产类型,新兴的Fractional investment区块化投资就是一个例子。

2. 贷款:积极配置资产的同时积极管理债务,问问自己是否记得自己的房贷利息到底是多少?费用多少?如果不记得了,那就是没有积极管理债务 

3. 税务:负扣税,把会计拉进你的投资行为,一年节省一万的税就是多赚一万,澳洲的个人税务堪称世界典范,市场好的时候赚钱,市场低潮的时候省钱,会计就能做到省钱的功能

4. 保险:我们总是忽略保护自己,有时候保险赔偿也是一个被动收入,主要还是保障收入,也就是确保可持续性被动收入

简而言之,一个成功的知识型投资需要综合因素最大化回报,把被动收入做到可持续性。多了解各类信息各种知识,绝对有助于你的投资收益。以前的我们更多的是了解每个城市的房价、楼盘位置、基建项目的信息。现在我们就该综合以上所述的因素。积极管理贷款、避免DIY报税、开放的心态看待保险。

关键词阅读: 投资   房产   

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