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养老社区运营商Lifestyle Communities(ASX:LIC)表现良好,全因保持长期稳健的发展策略。

【养老概念股关注】另类养老,全新Lifestyle

发布时间: 2017-03-07 12:51   作者: 本站编辑

在澳洲,通常所称的养老行业包括本地居民养老机构和退休公寓等类别。居民养老机构可为不能独立生活的老人提供住宿和护理(不包括病理护理),2015-16年产值高达158亿澳元。而退休公寓的住户一般都比养老机构的住户要年轻,这些住户一般可以完全独居,只需要很少的服务,同期产值达14亿澳元。

养老社区运营商Lifestyle CommunitiesASXLIC),包括在建中的项目,公司拥有13个养老社区,共计2445栋房屋。上个月出炉的数据显示,2016年下半年交割的128栋房屋中,超过1/3的交割都来源于现有客户的推荐,并且公司致力于让客户推荐率达到50%。需要特别指出的是,其在Berwick Waters的新建社区,220栋房屋中的90%在开售后的11个月内就全部售罄。

数据显示,在维多利亚州,57.4万人年龄超过70岁,90.6万人处于50-69岁之间。不仅如此,65岁以上的人口预计在未来10年内增长逾100%

人口老龄化这一现象其实并不仅仅只发生在维多利亚州。同行竞争者Gateway LifestyleASXGTY)称:“2040年,澳大利亚的55岁以上人口将会达到1030万,约为全国人口的1/3。”

从数据中不难看出,未来市场需求旺盛。近2年里,公司的股价上涨逾53%,可谓是表现出色。但是公司每年只能拓展一个新的养老社区,新增的房屋数量完全无法满足市面上的需求。公司目前最大的风险或许不是现金流的问题,而是发展速度过慢。这可能导致同行公司迅速发展,抢得先机获取巨大市场份额。


Lifestyle Communities 资产概况(来源:Lifestyle 财报)

策略保守vs发展缓慢

公司的发展速度过慢主要体现在对于债务方面过于保守。Lifestyle Communities2012年,发股融资3600万澳元。另于20158月,仅仅只向西太平洋银行借款8000万澳元,董事会给公司设定了30%的杠杆率这一限制,称:公司的资产负债表非常强劲,这些资金足够维持公司的运作和发展。“

从整个行业来看,似乎都对债务方面持有非常稳健保守的策略。另一家以新南威尔士州为核心区域的养老社区运营商Ingenia CommunitiesASXINA),其目标杠杆率在30-35%,而Gateway Lifestyle的目标杠杆率在25-35%

去年年底,Lifestyle Communities 的杠杆率从25.6%上升至28%,尽管如此这个数值还是低于其董事会设定的限制。但是Patersons的分析师Martyn Jacobs称:“公司很可能会降低这个本来就不高的杠杆率。预计今年晚期,公司将进一步偿还债务,着手准备下一块土地的收购。”

Lifestyle Communities称:“公司对杠杆率进行了自我设限,表明了我们对负债情况的态度。因此,公司不会进一步地发股或举债来融资。我们目前所要做的,就是致力于提升销售清盘率,从而达到良好回收资本的目标。严格的成本控制及收购监管是公司最重要的核心,通过负债的限制,使资本得到良好的回收,最终又服务于成本控制及收购,形成可持续的良性发展循环。“


Lifestyle Communities资产负债表数据摘要(来源:Lifestyle Communities财报)

行业的低风险

对于老年人来说,这些相对较小的房子价格都非常合理,也负担得起。养老社区的房屋价格差不多都在当地房屋中位价的75-80%左右。因此,越来越多的人把他们的家里的大房子卖掉然后换取养老资金来用。

另外,许多买房者都有可以申请政府住宿补助(Commonwealth Rental Assistance CRA)。只有1%CRA是支付给养老社区商的,其余99%都是直接补贴给老人的。另外,像养老院那样的政策大改革也不太可能发生。因此,该行业的风险比较低。

2016年下半年的34栋房屋出售价格平均上涨5.5%。主要受益于墨尔本火热的房地产市场,房屋价格不断上升,老年人们目前所持有的大房子越来越值钱,却又“空守”大房无用武之地。这让他们把房子卖掉的想法一天比一天强烈。

Lifestyle Communities的运作模式为分开土地与房屋的所有权——土地为公司所有,而住户拥有房屋产权与90年的土地租用权。对于用户来说,这样的产权结构可负担性更强(先期付款5000澳元左右,接下来每周一对夫妻的住宿开销不足150澳元),不需要支付印花税或社市政费;门前花园及公共区域由园区打理,还可享受社区提供的健身娱乐服务;整个社区均为年龄相仿的人群,生活更加便捷。

Lifestyle Communities的区域战略是选择其目标市场附近的区域,然后在该区域内提供性价比较高的小房子。这样一来,老人们不需要从现在的家搬得太远,对周边的社区环境也可以比较熟悉。

Lifestyle的策略偏向保守稳健,通过高清盘率从而达到良好的资本回收,在使用收回的资本再次用于土地收购,形成良性发展循环。分析师认为其策略大方向比较正确,尽管目前市场需求旺盛,但是盲目地扩张发展可能会使公司的现金流发生断裂。

1) 项目社区增多,加快发展的话,公司管理层的精力将被分散。原有的节奏是每年新增1个养老社区,但是如果再次提速,社区的选址、规划、成本及收购等方面都会受到比较大的影响,整体社区质量将会下降,从而可能拉低现在的利润率。

2) 另外,公司的另一重要战略就是客户推荐率。通过客户推荐的新客户,粘性强,对公司忠诚度高,容易为公司再度带来新的推荐客户,从而使客户数量呈指数上涨。但是这一切全部建立在养老社区的整体质量令人满意的基础上。公司目前一年新增一个社区的节奏,能够使社区的整体水平满足老人们的要求,如若整体发展提速,那届时可能无法让客户满意。

3) 最后,澳洲人口的增长是有机的增长,人口的老龄化也是一个逐渐的过程。循序渐进的发展方式更适合整个市场的大趋势,同时也能使公司抵御各方风险的能力变强。目前澳洲利率处于历史低位,即使澳联储上调利率,因较低的杠杆率,Lifestyle也足以负担。可以说Lifestyle是一支风险较低,却又不失成长潜力的一支个股。


Lifestyle Communities(蓝)Gateway Lifestyle(红)Ingenia Communities(橙)近三月股价图(来源:晨星)

 

关键词阅读: Lifestyle社区   养老   

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