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工党新政策:自2017年7月1日开始,只有购买开发商建造的新房,才能够使用负扣税

工党提议取消负扣税,利弊何在?

发布时间: 2016-02-15 16:50   作者: Julius Wei 魏睿昊

Julius Wei 魏睿昊

首席经济和投资分析师

julius.w@bmyg.com.au

近期澳洲反对党——工党的影子财长Chris Bowen提出了工党如果能够在下次选举中胜出的话,将推出一揽子限制个人住房投资的税收减免政策——也就是著名的“负扣税”(negative gearing)政策。新政策的主要改变是:提议自201771日开始,即自2017/18财年开始,只有购买开发商建造的新房,才能够使用负扣税;同时,该计划还打算将超过一年的资产增值税折扣幅度由原来的50%削减至25%

提出这一计划主要有两个明显的原因:第一,根据所有的数据显示,大多数的负扣税税收减免额度都被富裕人群所拥有——普华永道的报告就显示,50%的负扣税被澳洲本国收入最高的前20%人群所使用,从而使其成为另富人更富的工具;第二,负扣税也是导致住宅市场出现泡沫的重要原因——使得不少投资房购买者不看重短期租金收入,而是利用税收便利后通过资产增值来获得收益,其直接结果就是房价明显走高,且房价与资金比例不断升高。此外,还有一个隐含的考虑是:目前澳洲政府的财政赤字问题严重,这一做法有可能会相应提高政府的税收收入。

针对这一可能的新政策,各方评论迥异,不少税收和监管机构更倾向于同意这一做法,因为这能够降低房产泡沫的风险,且可能增加税收,同时向富人多收税也符合“政治正确”的做法。但与此同时,投资金融行业以及房产行业的从业人士,以及大量拥有投资房的澳洲人明显反对这一措施,因为这可能会导致房产投资市场遭到严重打击,同时也令不少依靠负扣税来抵扣投资房维护成本的投资人现金流受损——据统计,不少投资人可能因此而平均每年损失至少1000澳元。

当然,工党在下次大选中能胜出的概率现在看来并不高,但自由党也很可能会对负扣税政策进行调整,只是调整幅度可能更小。其对房产市场,甚至是更大范围内的澳洲投资领域与实体经济都可能产生巨大影响。那么这项政策如果执行的话,究竟会带来哪些直接的后果,对澳洲经济又会有哪些利弊呢?

首先,这肯定会令房产市场出现巨大的变化——普通二手房价格由于投资吸引力的下降而出现房价下跌的可能非常大,甚至会出现大量资金抽离导致市场崩盘的风险;与此同时,新房的投资吸引力明显增加,可能令楼花交易再次被热捧。不过从长期的房产市场健康角度出发,减少泡沫和增加更多的新房供给的作用可能会逐渐显现,从而令房产市场的供需关系更快摆脱目前的供不应求状况。这对于首次购房者来说,可能是一个比较有利的结果,唯一的弊端在于,由于投资的税收优惠减少,必然在一定程度上会导致投资者要求更高的租金收入,使得租房者的负担增加。

其次,随着房产投资的税后实际收益下降,不少资金将会退出房产市场流向其他投资产品。因此可能会导致其他投资市场——如股市获得更多的资金流入;另一个可能是,利用政策上的区别对待,会有更多投资者从自己直接持有投资方转向房产投资基金——因为房产基金中的所有利息支出等都将被计做投资成本,变相完成负扣税;但还有一种不小的可能,也是澳洲政府所最不愿意看到的可能,即大量资金离开澳洲房产市场,直接投向其他地区和国家,这将令本地市场遭受严重挫折。

最后,也是最重要的是,这一措施的“劫富济贫”效果并不会太好,也无助于平衡个人财富的分配。负扣税利用率和个人财富高低之间的逻辑关系是——富人会有更多闲散资金进行投资,因此最终会有更多投资房,从而获得更多的负扣税优惠,并不是少数人通过负扣税来发家致富的。一旦负扣税取消,富人一样可以寻求其他税收方面有优惠的投资选择;更进一步来说,富豪往往会通过更为复杂的公司等结构避税,而直接利用负扣税简单持有投资房的更多是中产阶级。因此,只要允许资本利得这一基本的资本主义市场经济规则,那么富人更容易变得更富的现象并不会产生明显变化,只是在多大程度上能够利用富人的资本带动经济发展和社会发展,最终让所有人都能有所获利的问题。

关键词阅读: 工党提议负扣税   
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