您现在正在浏览: 首页 » 新闻 » 产业 » 正文

内容摘要:

根据瑞银(UBS)的估计,澳大利亚1.7万亿房贷市场中,骗子贷款就占到了5000亿澳元。

澳洲“骗子贷款”大清查来临,贷款经纪人行业存在价值遭质疑

发布时间: 2018-03-23 11:15   作者: 本站编辑

澳大利亚房地产市场的热闹派对终于要冷却下来了,其“宿醉”的严重程度将决定该国未来几年的经济命运。随着五年来的房价飙升,澳大利亚房屋市值已经激增至7.3万亿澳元(约合5.6万亿美元),相当于该国国内生产总值的四倍多。

“骗子贷款” (即提供不实资料获得的贷款)更是逐步成为银行和整个金融系统所面临的主要风险。很多普通澳人家庭的授信额度是其家庭收入的五倍、六倍、七倍、八倍甚至九倍。对于很多家庭而言,这些贷款堪比天文数字。

 根据瑞银(UBS)的估计,澳大利亚1.7万亿房贷市场中,骗子贷款就占到了5000亿澳元。在随后的调查中,UBS表示,澳大利亚每三个房贷申请人中就有一个人提供了不实的虚假资料。

即便澳洲的债务丑闻绝对不是靠贷款经纪人一方促就而成,但由于银行是贷款服务的终端提供商,贷款人往往是承担后果的“受害者”,加上在澳洲所有签署的住房贷款协议中,有一半以上是通过抵押贷款经纪人完成的。当各方开始“责任推卸竞赛”时,澳洲贷款经纪人就被推到了舆论的风口浪尖。

澳洲联邦银行(CBA)更是已经开始终止与一些抵押贷款经纪人的代理关系。

有澳洲本地媒体以及第三方分析机构也开始探讨,在澳洲“贷款经纪人”这个职业还有没有继续存在的必要性。

今天,《澳财网》旗下《澳财聚焦》栏目组请到了博满金资(BMY Group)的首席分析师魏睿昊先生来与大家一起深入探讨一下澳大利亚贷款经纪人这个职业存在的意义及必要性。

 

贷款经纪人的“原罪”

-为高佣金“不择手段”?

总的来说,贷款经纪人以办贷款为生,贷款办成后,他们从银行挣佣金。他们的职责是为你找到尽可能好的贷款。如果你遇到更复杂的住房贷款或是需要一些房贷建议,贷款经纪人可以是一个很好的资源。

目前,高达1/3的澳洲贷款可能是没有根据真实资料申请的“骗子贷款”。有数据显示,由于悉尼的房价过高,38%的买家不得不通过对银行撒谎来获得贷款,更多的买家都是通过贷款中介提供的“协助”申请贷款,这样令谎言看起来更真实。

w

此前,许多贷款经纪人在提供服务的同时也怂恿客户用不实信息来申请房屋贷款。

2016年5月,澳新银行(ANZ)和西太银行(Westpac)发现他们各自批准了“数百”份使用伪造中国收入文件的住房贷款申请。据称这些贷款是在一些抵押贷款经纪人的帮助下做成的。

另外,澳洲住房贷款经纪公司Aussie Home Loan的一名前经纪人也在近日承认了18项对他的指控。这些指控与利用造假文件申请房贷并获得佣金的丑闻相关。

这起骗局与其它被指称的房贷诡计也可以说是小巫见大巫。此前最引人注目事件是墨尔本的Myra房贷公司的造假骗局。该公司的两名职员在数百件住房按揭贷款的申请中为其客户制作假工资单、就业记录、财务证明等文件,骗取了超过1亿澳元的住房贷款。

2017年,澳大利亚国民银行(NAB)20名银行信贷职员由于在2300笔住房贷款中严重违反银行的贷款政策而引咎辞职。此外,另外32名涉嫌未严格遵守银行信贷政策的员工均给予了不同程度的纪律处分。

在这2300笔住房贷款中,很大一部分发放给了在澳置业的海外人士。这些海外人士均是通过非银行人员,即贷款经纪人提供的虚假文件或信息等进行办理的。这些贷款经纪人则从业务介绍中收取一定的“好处费。”

澳洲证券投资委员会(ASIC)一项调查发现,由于经纪人依所销售的贷款规模而收取佣金,他们更倾向于销售低首付和只付息贷款产品。通过贷款经纪人申请贷款的人更有可能签署只付息贷款,而且,那些接近退休年龄的和不再有收入的借款人,仍能贷出大笔只付息贷款,为此,监管机构向经纪人发出警告,限制此类贷款销售。

关于房产经纪人的丑闻不绝于耳,在越来越多的人心中,房产经纪人的行业形象遭到重创,越来越多的人认为房产经纪人可以为了高昂的佣金“不择手段”。

 

贷款经纪人背后的“贷款经济产业链”

-利益环环相扣

博满金资(BMY Group)的首席分析师魏睿昊先生在节目中表示:贷款经纪人这个职业本质上就是一个中介的角色,担任了银行住房贷款部门与借款人之间桥梁的角色。

贷款行业发生问题的核心就在于有许多房贷的材料都是虚假信息,借款人拿到了本不应拿到的贷款。借款人甚至可能根本不具备贷款申请资格。这样以来,银行违约风险就非常大。

贷款经纪人在表面上看,应是为借款人服务,以借款人的利益为上。但其实,在这条产业链上,银行和贷款经纪人是“一条船上的人”。贷款越多,银行盈利越高;贷款越多,经纪机构佣金收入越高。

对银行来说,需要发放贷款的体量非常大;与此同时,也有固定的规章制度需要遵循;比如审核递交的所有申请材料,审核合格后发放贷款。

在这种情况下,经由贷款经纪人递交的材料对他们来说可信度相对更高,因为贷款经纪人算是行业专家,所递交的材料也都是经过精心整理的,银行方面批复的信心及速度都会较高。

也就是说,银行自身发放贷款的审批环节就非常宽松,在审批时,银行方面根本没有提出材料有任何问题。另外,银行内部其实也有自己的业务指标,银行也有本身的“七宗罪”。

在过去几年时间里,银行发放贷款以及保险公司投保的审核标准非常低,信用风险漏洞巨大。许多银行贷款专员并不关心贷款者是否有偿付能力,贷款者很容易就能取得非常高的贷款购房杠杆,唯一需要的也许只是两张工资单。贷款者资料核实的工作也被银行外包给印度的呼叫中心完成。

例如,西太银行被指违反了信贷负责的相关法律规定,贷款适用性评估过度依赖单一的基准衡量工具。通俗点讲,西太银行没有充分考虑借款人的实际财务状况。

原西太平洋银行(Westpac)贷款经理提交批准了价值$250万的虚假房贷申请,被判入狱三年。

银行具有自己的逐利特性,在一定程度上,贷款经纪成了替罪羊。

至于,贷款经纪人之所以会涉足“骗子贷款”,也是因为贷款经济行业只付奖金的薪酬文化。大部分贷款经纪人并没有底薪,要想从银行那里拿到报酬,就必须要完成可高达每个月300万元的贷款目标。所以,贷款经纪人才会鼓励顾客申请比他们可负担得起的金额更多的贷款。

这种“要么有,要么没有”的“薪酬激励机制”迫使贷款经纪人不惜作假也要拿下更多贷款。贷款经纪人又非常了解银行审核流程及材料审核偏好,这样就不难理解走到现在这个局面。

 

贷款行业“佣金制度”才是“罪魁祸首”

众所周知,一笔房贷申请的完成,银行支付给贷款经纪人的佣金分为两部分:首期佣金和尾随佣金。

来自选择(Choice)、财务权利法律中心(FRLC)、消费者诉讼法中心(C ALC)和澳洲金融咨询机构的(FCA)等多家消费者团体组织向政府联合提交材料,呼吁应全面取消这种佣金制度,代之以固定费用。

该组织表示,当下典型的首期佣金(贷款批准即支付)和尾随佣金(贷款批准後若干年支付)在贷款总额中的占比为0.61%和0.18%,而其他国家如英国和新西兰,跟随佣金尤为罕见,因为这一佣金支付办法限制了竞争,仅刺激了经纪人,他们会想方设法让客户留在同一家银行。

如果以悉尼普遍的100万澳元的贷款数额来计算的话,两笔佣金加起来约相当于$10,000。

澳洲证券和投资委员会3月份的报告承认,佣金导致利益冲突,但并不主张废除佣金制,而是建议改革佣金支付模式,削减对低首付或高风险房贷支付的佣金。

以一笔500,000澳元的贷款为例,贷款经纪商从贷款单位处所收到的平均首期佣金为2700澳元(不包括需要支付给聚合平台(aggregator)的费用)。所谓的聚合平台是指介于贷款经纪公司和银行之间,提供技术和管理支持的服务商。

除了首期佣金,房贷经纪商通常还会从银行等贷款单位收到“尾随佣金(trailing commission)”,一般为贷款金额的0.14%,即偿贷首年700澳元,随后逐年减少。

这样的佣金高吗?如果与地产中介做比较,后者每卖出一套500,000澳元的房子,佣金大约在10,000-15,000澳元。

尤其是在目前房市火爆的情况下,平均每卖出一套房子的时间不会超过31天。由此可见,地产中介的收益似乎相对要高。

根据瑞银提供的数据,2015年,银行等贷款机构支付给房贷经纪商的佣金总计超过24亿澳元,相当于每笔房贷的成本增加0.16%。

如果砍掉贷款中介这块佣金,消费者是否就可以节省房贷开支呢?笔者个人怀疑极有可能。

那么,是不是向房贷经纪商支付2700澳元就能确保贷款人获得最佳的房贷组合呢?答案是:不会。听起来似乎有些夸张,实际上却很有可能如此。

相比这些贷款经纪商所获得的佣金数额,我们更应关注他们取得佣金收入的方式。

比如,“首期佣金+尾随佣金”制度会导致贷款经纪商鼓励借款人“能多贷则多贷,能长贷则长贷”。另外,一些贷款平台(为贷款经纪商和银行提供技术或行政支持)也可以从银行等贷款机构处获得奖励佣金。实际上,很多贷款平台的运营商其实就是房贷经纪机构。

为此,ASIC呼吁对整个贷款经纪行业进行广泛改革并提出了以下6大举措:

  1. 改革现有标准佣金制度
    (即.首期佣金+尾随佣金)
  2. 取消奖励佣金制
  3. 取缔“软佣金”(soft-dollar)
  4. 进一步明确所有权架构
  5. 建立新的公开报告机制
  6. 加强治理和监管

很难想象,目前澳大利亚仍然广泛存在“提成+软佣金”的房贷佣金制度。根据ASIC的调查研究,通过房贷经纪商所订立的贷款合约往往存在多贷、低首付和高按揭比的弊端。并且这类贷款更有可能是只付息贷款。

此外,尽管贷款经纪机构一再对外宣称自己可以帮助借款人获得较低的利率,但是实际上,与借款人直接向银行申请贷款的利率并无不同。

 

“贷款经纪人”依然有存在的必要性

取消并不是好事

鉴于以上这些讨论,很多人会直接下定论,认为应该取消贷款经纪人这个环节。并主张,要贷款,最简单的办法就是去找自己的银行。

但其实目前市场上有一半多的房贷都是贷款经纪人经手也是有其原因的。

1、贷款经纪人可节省寻找成本

首先,银行只是市场上提供贷款的几十家机构之一,并不一定有对客户来说最好的贷款项目。考虑一下,你的贷款银行或许有四、五种贷款项目,但市场上可能有一百多种略有差异的抵押贷款项目,其中有的更适合你。

所谓 “更适合你”,指的是对你来说,利息低、灵活度大、收费少。

而且,澳洲四大银行的贷款利率打折不透明,使得借款人几乎无法货比三家,来选择最合适的产品。

而贷款经纪是金融方面的专业人士,他们与很多家银行与贷款机构有关系。他们为你衡量评估各种贷款项目,找到最适合你情况的贷款。

2、贷款经纪人可节省沟通成本

贷款业务其实是一个非常复杂的客户服务程序,整个流程中牵扯许多客户本身的特殊情况,尤其是房贷通常在家庭财富管理中是一个非常重大的决策,人们都倾向于一而再、再而三确认沟通。

真的让客户在网上阅览条款然后在线递交申请是不切实际的,这项服务还是非常需要面对面的沟通服务。而这个沟通成本非常高,银行的人力资源并没有能力承担。

与此同时,调查显示中国出生的澳洲人对存在的不同购房贷款选择了解甚少,在这方面需要更多帮助。另外,语言障碍也更促使许多中国出生的澳洲人以及中国背景新移民在购买房产时会寻求贷款经纪人的帮助。

3、贷款经纪人可帮助理顺简化流程

在评估贷款人的情况时,抵押贷款机构会考虑一系列因素,包括:

就业状况(挣工资还是自雇);

只还利息的贷款,还是本息都还的贷款;

现有的贷款数额与期限;

家庭成员人数、无收入家庭成员人数;

投资房贷款还是自住房贷款。

这个流程是非常复杂的,材料准备也是五花八门,普通贷款人不可能像贷款经纪人那般游刃有余。

4、贷款经纪人可提供合理解决方案

选择贷款经纪公司的客户中有许多都是自雇人士,目前银行的政策对自雇人士贷款并不友好,利率较高。

另外,还有一些没有足够的资金支付高额首付款、需要高按揭贷款比例的首次置业者和需要付息不换本贷款产品的投资房买家。

当贷款人本身经济状况较为特殊的时候,贷款经纪是最好的选择。

5、金融科技暂时也无法取代贷款经纪人

除去贷款经纪之外,贷款人确实也可以选择使用贷款比较网站,这类网站把一系列的贷款项目汇集在一起。提供了一个大好资源,帮助贷款人在各贷款机构之间比较固定利率与浮动利率,根据自己的需要搜寻与过滤,是否有存款冲抵,是否可以把已还贷款重新提取出来。

比如,Mozo 网站比较了超过550家来自银行、非银行贷款机构、信用社和建筑协会的住房贷款,可以帮你找到所需要的最合适贷款。

需要记住的是,尽管贷款比较网站根据你的情况与需要提出建议,但是并不考虑你个人的具体情况。这意味着你可能发现一个贷款项目适合你,但事实上你并不具备申请那种贷款的条件。

如果你要一览何种贷款项目适合于你,贷款比较网站是特别好的第一步。如果你要走下一步,要递交贷款申请的话,抵押贷款经纪或许是理想之人,能帮你落实贷款。

博满金资(BMY Group)的首席分析师魏睿昊先生在节目中提到,目前也出现了许多与借贷业务相关的金融科技公司,试图建立更加高效透明的房贷平台,博满金资的风投团队也分析过不少类似项目,这些项目的目的大多都是妄图取代所有的房产经纪人、贷款经纪人。但至今为止都没有成功案例。

这也充分说明,贷款经纪人存在的必要性。人工服务无法完全被替代,尤其是对房产贷款业务这类并非标准化产品,需要因人而异制定策略的业务来说。

事实上,取消贷款经纪人,对贷款人也绝对不是好事。

取消贷款经纪人只会促使人们涌向大银行,大银行里也是有专门负责贷款的员工,讲解产品、鼓励借款人,然后拿到与贷款笔数相关的佣金,职责与贷款经纪人无异,但却又更大的批准权限,而且只会推销自己银行的贷款产品。

现在很多贷款经纪人都与一些小的贷款机构合作,可以为客户提供不少优惠优质甚至最适合于本身的贷款产品。如果贷款经纪人不复存在,那客户可选的贷款产品就急剧缩小,除了贷款经纪人不会有贷款人自己去纵观整个市场,然后选择产品

 

结语:

贷款经纪行业未来展望-付费服务?

对笔者个人来说,在申请房贷时,还是会寻求贷款经纪人服务,但在此过程中还需谨记以下几点:

1、经纪人不比较整个市场

在经纪人那里无法得到较小贷款机构时常提供的超低利率,因为这些机构负担不起支付给经纪人的佣金。

2、经纪人确实会因推荐某些住房贷款

而拿到更高佣金

如果你通过经纪人签了住房贷款,他们就会拿到贷款机构按你贷款额度的百分比所支付的佣金。贷款机构付出更高佣金比例常常得到经纪人对该贷款产品的最先销售。”

3、经纪人不是房产专家

尽管房贷经纪人可以帮助你选定房贷,但有一点很重要,那就是当他们向你提供关于应购房产类型或应得减免税额建议时,经纪人不是这方面的专家。“对于这种类型的信息,你需要与专门从事房产资产方面的财务顾问或者是税务会计师去商谈。”

由上面几点可以看出,贷款经纪人的存在的价值是非常值得认可的,但由于其行业的薪酬模式,决定了贷款经纪人没办法100%的代表客户的利益。

在这样的情况下,贷款人可以考虑去找多家贷款经纪人,将从各家得到的信息汇总,对各家的专业程度进行一个比对判断。从中选择自己最为满意的进一步合作。

博满金资(BMY Group)的首席分析师魏睿昊先生在节目中也提到,博满金资此前也对一家贷款经纪人比对平台进行了投资,在这个平台上贷款人可以找到不同的贷款经纪人,给贷款人更多选择。找三个贷款经纪人进行比对,比找五家银行进行比对还是要省力的多。

笔者个人认为,除了改革目前行业根据贷款额度设置的佣金制度、简化银行贷款产品之外,如果想要彻底将贷款业务整顿成为一个透明、高效的行业还有一个看上去一劳永逸的方案:

那就是将贷款经纪服务的性质改变为贷款咨询服务,贷款经纪人向贷款人收取咨询服务费,这样以来就能确保贷款经纪服务的出发点是“客户至上”。

但现实,谁心里都有数,就算贷款经纪人忙里忙外帮贷款人省了不少钱,也没多少人真的愿意为这样的服务付一笔几千元甚至几万元的费用。

这样以来,对付出了时间精力研究学习市场、产品、与客户沟通的贷款经纪人也不公平。

在为专业服务付费的路上,我们还有很长一段路要走。

关键词阅读: 澳洲骗子贷款   贷款经纪行业   

相关阅读

澳洲私募股权行业竞争激烈,行业将进行革新

2018-09-17 14:17

澳洲私募股权行业面临竞争激烈的市场环境,并且管理费日渐受压。为应对这一现象,行业将对总体治理方式,交易结构和...

澳洲政府对养老机构进行改革,维护澳洲老...

2018-09-12 18:21

受今年2月南澳Oakden养老院被爆出虐待老人的丑闻影响,澳洲政府将追加1600万澳元用于打击非合规的养老机构。并将于...

中国大力着手“治污减排”,澳大利亚煤炭...

2018-09-12 16:32

得益于亚洲发电站需求强劲,澳大利亚动力煤出口量价纷纷创下新高。

澳洲奢侈品市场发展迅速,亚洲和本土买家...

2018-09-03 16:31

根据德勤分析,澳洲奢侈品市场增速将超过零售市场增速,预计截至2024年,每年增速将达6%至8%。同时更多奢侈品品牌将...

维州史上最大地铁环线项目出炉,Doncast...

2018-08-28 16:16

根据最新的消息,维多利亚政府承诺斥资500亿澳元打造一条地铁隧道网络,用于连接墨尔本主要铁路线和新建的机场地铁线。

金钱抱实时市场走势

最新价涨跌额涨跌幅
ASX200指数---
道琼斯指数---
标准普尔500---
纳斯达克指数---
日经225指数---
香港恒生指数---
上证综合指数---

ASX200指数走势图

S&P/ASX 200 chart
货币对卖出价买入价
澳币兑人民币AUD/CNY--
美元兑人民币USD/CNY--
澳币兑美元AUD/USD--
欧元兑美元EUR/USD--
英镑兑美元GBP/USD--
美元兑日元USD/JPY--
美元兑瑞郎USD/CHF--
美元兑加元USD/CAD--
纽币兑美元NZD/USD--

澳币兑美元走势图

AUD/USD (AUDUSD=X)
最新价涨跌额涨跌幅
WTI原油期货---
Brent原油期货---
黄金---
白银---
---

最后更新时间:- ADST
以上报价均为国际同业市场价,仅供参考!

《澳洲财经》新刊订阅

Keywords:澳洲投资移民 澳洲投资 投资移民 澳洲上市 澳洲商业移民