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据报道,Demographia近日在国际住房负担能力第14次年度报告中表示,澳大利亚五大城市的住房市场“严重负担不起”。

澳洲高房价背后的真相:当买家要花49万仅为“土地规划”买单,可负担性从何谈起?

发布时间: 2018-03-12 10:55   作者: 本站编辑

据报道,Demographia近日在国际住房负担能力第14次年度报告中表示,澳大利亚五大城市的住房市场“严重负担不起”。

其中,悉尼位列全球可负担性最差第2位,其房价比中等家庭收入高出近13倍。而墨尔本则位列第5位,其房价几乎比中等家庭收入高出10倍。

其他位列全球“最不可负担”住房市场前10位的城市依次为:中国香港,加拿大温哥华,美国圣何塞、洛杉矶、檀香山、旧金山,新西兰奥克兰和英国伦敦。

不过,Demographia这一报告的结论却引来了其他专家的不同意见。CoreLogic的研究主管劳力斯就是其中的一位。他表示,悉尼房价比家庭收入仅高出9倍,而墨尔本房价比家庭收入仅高出7.5倍。至于其他澳大利亚首府城市,CoreLogic的研究数值也比Demographia得出的调查结果略低。

但其实,无论读数上有什么不同,澳大利亚的可负担性确实很差,尤其是在悉尼。

根据此前西澳银行(Bankwest)2017年《首次购房买家报告(First Time Buyer)》,新州首次购房买家凑够首付款平均用时长达6年,并且只有8.1%的居民能够踏进市场。在购房平均首付款高达215,133澳元的悉尼,居民需要8.2年才能凑齐这笔款项。房价不断高涨,而工资增长停滞不前,澳洲家庭面临着巨大的挑战。

在这样的背景之下,解决房价可负担性成了澳大利亚全民的关注问题。政府为了“安抚”民心也在持续的在这个议题上“做文章”。在媒体报道中,在公开活动上,政府相关人士都表示在尽力争取。更是通过对海外买家征收额外税费等强调政府并不是“只说不做”。

那么,导致澳大利亚房价不可负担的“罪魁祸首”到底是什么呢? 

澳大利亚政府到底为解决房价可负担性做了什么?

澳大利亚数届政府针对住房可负担性问题出台的系列政策,包括:首次置业者补贴、2017/18预算中披露的住房可负担性措施;即首次置业者养老金支取计划和退休人士“大房换小房”的置换计划、澳大利亚国防住房保障(DHA)等。

此外,还包括澳大利亚过往、当下以及未来的“经济适用房”建设计划。如全国租房可负担性计划(National Rental Affordability Scheme)以及2017/18预算中拟定的计划。

整体而言,基于上述所有政策分析,目前政府有关增加首次置业者购买能力的举措,无论是政府补贴,还是税收假面,亦或是金融创新都会造成住房需求的增长,进而导致房价进一步走高。换而言之,对于改善住房可负担性的根本无济于事。

政府无能为力的情况下,各路专家也积极的“献计献策”,其中不乏将矛头指向移民数量,称移民推高了房价,应控制移民增长;也有有主张取消负扣税的、甚至主张取消投资物业贷款的,只不过,每一条看似有效的措施,都会带来政府不能承受的副作用。

比如,控制移民数量这一点。 

澳洲房价可负担问题久而未决,移民该不该背锅?

相信很多人对近期澳大利亚前总理Abbott和现任财长有关移民政策的争吵记忆犹新。

在2月20日的发言中,Abbott把移民同交通堵塞、房价高涨以及少数帮派问题联系起来,称目前政府应大幅削减移民政策。

随后,澳财长对此进行了强烈反击。

他说:“目前的新增移民速度和Abbott担任总理时期并无不同。真正的问题在于目前停滞不前的工资增长率。当居民感觉到经济压力时,他们才会倾向于从别人身上找原因。”

整体而言,澳大利亚经济的成功,移民功不可没。

移民可通过增加税收、提高创新、改善政府预算、缓解人口结构老龄化、以及实现社会结果多样化为澳大利亚居民创造效益。但是,凡事均有两面性。移民在造福澳大利亚社会的同时也带来了一些问题。比如,移民对澳大利亚房价和租金的影响。

在移民快速增加的背景下,澳大利亚各级政府在配套基础设施和住房供应方面显然是滞后的。那么移民对澳大利亚住房可负担性问题的影响程度到底有多大呢?

 

01移民导致住房需求上升

可以说,澳大利益的移民政策就是人口政策。据统计,澳大利亚每年新增人口约35万人,其中净海外移民数量就超过了一半。

自2005年以来,净海外移民数量以年均20万人的速度增长,明显高于上个十年平均水平(10万人)。据预计,未来几年,这一增速有望继续增长至24万人。

相比澳大利亚本土居民,新进移民更有可能迁往澳大利亚的主要大城市,进而增加了对稀缺城市住房的需求。2011年,86%的移民选择居住在主要大城市。相比之下,澳大利亚本土居民中的这一比例仅为65%。

毫无疑问,研究发现移民的增加导致住房价格的上涨,尤其是新建住房数量受限的城市,这种情况更为明显。

移民数量的激增符合澳大利亚的房价上涨周期。相比以往,悉尼和墨尔本两地吸纳的移民数量出现明显增加。据统计,过去五年间,澳大利亚平均房价增幅达50%,而悉尼的房价涨幅更是高达70%。

当然,移民并非推高房价和租金的唯一因素。伴随居民收入的上涨,利率的下调,银行信贷的增加,房价自然会出现相应增长。过去十年间,澳大利亚吸纳的移民数量超过200万人。由此可见,移民影响了住房的需求端。

 

02供应和需求未能同步

如果澳大利亚的住房供应和需求增长同步,那么移民的增长就不应导致房价快速上涨。例如,二战之后,澳大利亚的人口出现快速增长。伴随住房建设的提速,当地的房价并未发生太大的波动。

与此相反,过去十年间,住房供应端并未实现和需求端的同步,由此造成了房价的快速上升。上个世纪90年代,澳大利亚每新增人口1000人所对应的新建住房为800套。而过去八年间,每新增人口1000人对应的新建住房只有不到500套。

直到过去几个月,我们才发现新建住房数量和人口增长实现了匹配,尤其是在悉尼。因此,过去几个月悉尼房价出现放缓并未偶然。

但是,过去十年积累下的住房缺口依然存在。按照目前的开发速度,悉尼和墨尔本两地需要40年的时间才能弥合这一缺口。

03政府大有可为

增加住房供应固然可以改善住房可负担性,但是必将是一个相对漫长的过程。据估计,未来十年每年新增5万套住房的情况下,可缓解房价上涨5%-20%。在长期增加住房供应,房价确实可能会下跌。

因此,澳大利亚各级政府需要制定相应的规划,为内城和中环地区新增住房提供便利。有关小规模项目需要地方议会批准的限制应予以适度放开。同时,对于交通走廊沿线的开发项目,政府应予以支持和鼓励。

 

04人口政策发展方向

另外,澳大利亚政府却是需要制定相应的人口政策。即根据经济、预算和社会成本效益分析制定恰当的移民政策。其中就包括实现土地利用和人口增长之间的平衡。

如果土地规划和配套基础设施跟不上,澳大利亚政府则不得不考虑削减移民。尽管,削减移民在一定程度上可缓解住房需求,但是也会导致移民相关收入的减少,进而导致当地居民收入的减少。

最佳的移民政策无异于以需求为导向、以吸引紧缺技术人才为目的、配套足够住房建设的政策。

如果澳大利亚期望维持现有移民水平,获得移民所带来的经济、社会和预算红利,就需要实现更好的规划,相应增加住房供应。

一切看起来都是合情合理,我们寄希望于政府规划。但好像没有人能想到,我们买房的时候,为澳洲政府规划付出的代价远远超出我们的想象。“土地规划”加在悉尼购房者身上的平均负担就居然可高达49万澳元,而且未来这一负担还会更高。

澳大利亚房价不可负担的真相:

土地规划限制推高城市房价

在排除了一个又一个推高澳大利亚房价的“罪魁祸首”之后,别说解决这个问题,就连看懂这个问题背后的逻辑都很难。

但就在昨天,澳联储(RBA)发布的一篇研究报告揭示了我们求而不得的答案:(报告链接https://www.rba.gov.au/publications/rdp/2018/pdf/rdp2018-03.pdf )

根据澳联储(RBA)的最新研究,分区限制(Restrictive zoning)导致悉尼和墨尔本的房价成本增加约40%。

众所周知,在澳大利亚,根据土地功能区分为四大块:居民区(Residential)、商业区(Commercial)、工业区(Industrial)以及农业区(Rural/Agricultural)。

所谓Zoning就是赋予一个地区的一种属性,所有在这个地区的开发项目的细节都必须与此属性相吻合。包括地块最小面积、最大建筑高度、许可建筑类型、建筑地等。

当然,分区和规划制度对城市管理和社区保护非常重要。但是,伴随各大城市住房可负担性问题的日趋恶化,我们不得不思考这样一个问题,即分区限制成本是否超出了其带来的获益。

根据澳联储经济学家Ross Kendall和Peter Tulip的研究,2016年,悉尼分区限制可导致独栋屋成本增加489,000澳元。墨尔本、布里斯班、珀斯的这一成本则分别为324,000澳元、159,000 澳元和206,000澳元。

澳联储把这种分区限制对独栋屋房价的影响称之为“分区效应(zoning effect)”。换言之,分区成本是开发商为了获得政府有关建房或批地许可而愿意支付的成本。

就悉尼而言,Willoughby以及北部海滩地区分区效应最大。在墨尔本,内城区和东部地区(含Boroondara和Stonnington)录得最大的分区效应。

当然,受分区效应影响的不只是独栋屋市场,公寓市场也不例外。据统计,2016年悉尼公寓所承担的平均分区效应成本为400,000澳元。墨尔本和布里斯班的这一成本则超过100,000澳元。

与此相反,RBA经济学家发现,15年前分区效应成本并不明显。但是,随着住房需求的上升,分区效应占房价成本的比例也是一路水涨船高。

除对本国的分区限制成本进行研究外,RBA的两位经济学家对其他发达经济体的分区限制成本也进行了研究。

研究结果显示,在旧金山、洛杉矶,纽约和波士顿等分区限制性最强的海滨城市,二手房所含的分区效应成本远远超过了新房所含的分区效应成本。另一项研究结果表明英国东南地区独栋屋所含分区效应成本较东北地区低35%。

就澳大利亚邻邦新西兰而言,大城市住房成本,尤其是奥克兰和惠灵顿监管成本占住房成本的比例最大。

尽管RBA经济学家的研究中并未对澳大利亚分区限制的获益进行衡量。但是一系列海外研究结果显示,目前规划政策给当地带来的获益(如保护特定社区的历史风貌)不足以对冲其所增加的成本。

供应增加可缓解住房可负担性问题——

如何增加?代价几何?

澳联储最新的研究证实,在需求持续表现强劲的背景下,分区规划通过限制新建住房数量,进而推高了住房价格。2005年至2014年期间,尽管人口快速增长,但是年均新房建设仍低于25年的平均水平。

据估计,若未来十年内每年额外新增住房50,000套,则可降低房价5%-20%。增加住房供应可改善整体的住房可负担性问题,而不是仅仅惠及新房购买人群。

澳大利亚各级政府必须为增加开发密度建立公共案例。各州和地方政府应对规划制度进行改革,以便在交通和就业枢纽地带新建更多中等密度的住房。若议会未能实现住房目标,独立规划专家组应被授予相应的权利,对开发申请进行评估。

住房可负担性问题是一个大问题,而改革规划制度显然是解决该问题的重要组成部分。

不知道各位读者在每天下班回家的路上有没有注意到,火车铁轨沿线、公路主干道周边、火车站周边,大多都会有尘土飞杨、短暂封路、一辆辆载满建筑材料的卡车轰鸣而过,更别说高耸入云的吊车投下的影子可以在地面上连延几百米。

只有“老悉尼”才能将这片被公寓填满的土地和原来的工业用地、停车场、服务站(加油零售站)或者是废品处理厂联系在一起。

就在这些本不是住宅用地的区域,中高密度公寓项目的崛起的速度令人难以置信,悉尼不知从哪天开始已经变得面目全非。其实,澳大利亚各州的首府城市都出现了这样大兴公寓建设的景象,但悉尼的变化速度之快、建设规模之大超出了人们的想象。

有人说,征用原本工业用地、废弃用地在现有交通枢纽周边、建造人口密度较大的公寓居住区是历届政府这30年以来最“明智”的决策。因为从表面看来,这样的政策使得更多的居民选择公共交通出行,减少自行驾车带来的排放污染,减少道路拥堵。并通过增大房产供应量来加强房价可负担性。

未来澳大利亚城市规划趋势:

工业区变身住宅区

澳大利亚各首府城市2015年开始,纷纷上马大型城市重建(Urban Renewal)项目,将市中心附近的商业、工业用地重新分区,并鼓励进行住宅开发。将原有工业用地进行住宅再开发的趋势在这两年多的时间里逐渐成为主流。随着内城土地价格持续攀升,越来越多的开发商都有意将商业地产开发改为住宅项目。

时至今日,这样的前工业区变身“豪华住宅区”的故事在悉尼随处可见,这主要也是因为悉尼受到了特殊地理环境的制约。悉尼被大海、国家公园以及大分水岭为限定在了一个狭小的盆地,不可能再有大的发展。但悉尼作为澳洲第一大城市,人口不断增多,而房屋又只能在现有土地上建设。于是将现有工业用地改为住宅用地建设高密度公寓就顺理成章。

在澳洲,工业用地一般是按照工厂性质和对周围影响的情况来划分。比如低影响(low impact industry),中等影响(medium impact industry)和高影响工业区(high impact industry)等。由于污染问题,中高影响的工业区是不能挨着居民区的。

但是低影响的工业区可以,因为低影响代表着没有排放气体、没有加工生产、没有噪音、而且绝大多数工业活动都是在室内等(比如仓库),所以对居民区的影响会很小。而现在,这样曾经需要居民“退避三舍”的工业区本身却要被打造成居民区了。这真的靠谱吗?

申请将工业用地改为住宅用地的公寓项目时,土地切割的样子,开发完成后的效果、密度、高度、建筑退后(set back)、建筑材料、小区绿化、停车位和挪车的空间等每个细节都可能决定着未来住户是否能住的舒心。

而现如今,在住宅建筑开发巨大的利益驱使之下,不论是当地议会还是开发商都对一些会影响未来居民生活质量的缺陷“睁一只眼闭一只眼”。

例如,靠主干道的沿街住宅本应该退后20米却为了多建几十个公寓变成了5米,未来的住户就不得不忍受长年累月的马路噪音;厂房和公寓之间本该有合理的距离却为了多建几十个公寓变成了对门儿,未来的住户就不得不忍受昼夜不停的机器噪音。

今天的澳大利亚人口增速不断加快,显然需要更多住房,政府不断为市区重建设法腾出原工业地区,而实际上,人们没有注意到的事,将前工业区改造成新住宅区的“完美计划”的背后,是买家为规划买单。与此同时,也要被强迫参与了一场“赌博”,赌这个“昂贵”的规划是否真的合理且宜居。

结语

由此可见,在整个房地产产业链中,真正集裁判员、运动员角色于一身,随时通过规划牟利,并对房价预期制造混乱的不是别人,就是政府。

地方政府既然可以利用规划和投入抬升房价,也就有能力无所顾忌地“修改规划”成为房价杀手。修改规划更是牵一发动全身之举。

随着悉尼、墨尔本这样的首府城市人口增速不断加快,开发密集住宅区必然是大势所趋。但其过程以及管控,应该做的更好。政府需要给予当地居民更多的尊重,倾听他们的意见,并且和当地居民就保护这些地方特色共同展开工作。

就目前看来,近几年公众针对开发密度上升的敌意呈现多种形式。斯威本大学城市转型研究中心(the Centre for Urban Transitions at Swinburne University)的研究表明,悉尼和墨尔本内城区和中部市郊居民对待开发的容忍程度虽然出现持续改善,但是目前仍停留在不情愿或勉强支持的阶段。

但事实上,若开发密度增长同时伴随交通系统的升级、学校、商店数量增加、住房可负担性的改善,并能保证居住环境的安全。很多人都会愿意接受开发。对居民来说,并不是反对开发,而是对政府或开发商承诺的事项失去了信任。

所谓“规划成本”买房者并不是不能理解,但政府应该自觉将其控制在合理范围内,并保证拿出的规划真的是有利于整个城市发展的合理规划。

不要让开发商给出的利益成了推动政府进行区域土地规划开发、给出特定地区楼高等建议的“始作俑者”。

关键词阅读: 住房负担能力   澳洲高房价   土地规划   

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