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2017年巨额的土地税让许多投资者在收到税单时都表示难以置信,背后的原因究竟是什么?作为投资者该如何有效减少土地税呢?

房产投资者必看,澳洲土地税深度解析

发布时间: 2017-02-27 16:08   作者: Scarlett Pan 潘玲

“看到的时候我还以为他们算错了,账单居然从去年的6千澳元涨到了4.1万澳元,我简直不敢相信自己的眼睛”。一位年过九旬的澳洲老太在接受《时代报》采访时如是说道,她的手上拿着本月刚刚收到的土地税单(land tax assessment notice)。老太太在墨尔本市区投资了一家商铺,和澳洲很多房产投资者一样,她也想要依靠租金来获得额外的投资收入,但大幅增长的土地税让她很是不解,细细算下来,这样的投资未来可能不仅难以盈利,还将面临亏损。

(这家店铺2015年和2017年土地税对比,来源:The Age

所谓土地税就是州税局(State Revenue Office)对于物业土地价值site value)所征收的税款,一年一缴。

2017年土地税为何大幅上涨?

虽然很多投资者在收到2017年土地税单时都表示难以置信,并怀疑收费单是否有误,但是“这个锅”州税局真的不背。

通常土地价值会被记录在业主每年收到的市政费通知单(Council Rate Notice)上,州税局再将土地价值当成是应纳税金额(total taxable value),并根据相应税率计算一年的土地税。因此,在税率保持不变的情况下,土地税上涨的主要原因是土地价值的上涨,这次也不例外。

以维多利亚州为例,市政委员每两年对土地进行重新估值,评估时间为01月01日,也就是说最近一次评估时间是2016年01月01日,而上一次评估时间为2014年01月01日。这两年期间,整个澳洲的房产价值迅速增长,其中内城区的商业地产价值涨幅最大。

维多利亚州政府预计土地税收入会在本财年增长22%22.25亿澳元。去年土地税收入为17.34亿澳元。其中,由于高密度的混合开发,MelbournePort PhillipYarraStonningtonBaysideWhitehorseManninghamBoroondara等市政区的涨幅预计在14%25%区间

土地税的计算方法

除了北领地没有土地税以外,各州应纳税土地价值的税率是不同的。

(维多利亚州各房屋评估价值应对需缴纳土地税,来源:维州税局)

根据上表阶段性的税收标准,我们可以算出不同土地价值所对应的征缴土地税额。假设老王在20161231日之前投资了墨尔本一套价值380万澳元的房产,2016年老王收到市政费通知单上记录的土地价值为200万,那么今年老王应纳土地税则为:9,375+1.3%*(2,000,000-1,800,000=$11,975

有兴趣的朋友也可以直接登录维州税局的官网,直接输入所投资土地价值进行查询。https://extranet.sro.vic.gov.au/SRO/SROCalcs.nsf/landtax?openform

值得注意的是,维多利亚州和新南威尔士州此前相继推出了只针对海外投资者(维州称为“缺席业主”absentee owner)的土地附加税。因此,海外人士在遵循土地税政策时,需要额外缴纳土地附加税。

(2017年维多利亚州各房屋评估价值应对缺席业主需缴纳土地税,来源:维州税局)

根据上表,假设老王是中国投资者,没有澳洲国籍,也没有澳洲PR,那么在其他条件不变的情况下,今年老王应纳土地税则为41,975澳元。没错!比澳洲本地投资者所缴纳的土地税整整高出了3万澳元。

受到土地税影响的群体有哪些?

目前澳大利亚的土地税征缴主要针对土地价值高于25万澳元的投资房产、商业房产、度假村和闲置空地。此外,零售租赁法禁止业主将土地税转移至租户,除非该业务是上市公司。这意味着老王(上文的例子)收到6975澳元的土地税单时,让其租客支付该笔税费是不可能实现的。老王只能通过调涨租金的方式,来弥补土地税大幅上涨所造成的损失。而如果老王在2016年和租客签署了一个长达十年的租赁合约,那么他在未来极可能面临大幅亏损。

如何有效减少或避免缴纳土地税?

1.投资公寓或农场

公寓房由于同一块土地上有众多公寓业主,因此均摊到每位业主名下的土地价值非常有限,达不到土地税的起征点。因此,投资者可以考虑投资公寓房而不是别墅。值得注意的是,在购买公寓时也需要考虑其他相应费用,如:物业管理费等。

此外,如果投资人所购买的农场的确主要用于农业用途的话,也是可以免除土地税的。

2.将结算日定在年初

在一年中(11日至1231日期间)的任何一天购买了投资物业,都需要缴纳全年的土地税,因此在年底购买土地的投资人可以将结算日定在来年初,以减少不必要的土地税。

3.合理利用自住房

各州目前对自住房都有土地税豁免的优惠政策,因此投资者可以考虑将土地价值较高的房产作为自住房,将土地价值较低的房产用于物业投资,以省下一部分土地税费。

4.分散投资房地区

由于各州的土地税率不同,土地价值越高,土地税率也会急剧上升并且土地税没有上限。因此,相对于“把所有鸡蛋放在一个篮子里”,在不同地区分散投资房产可以相对减少土地税的缴纳。尤其是在北领地购买物业,是不需要缴纳土地税的。

小结

土地税的上涨有可能会加快房屋的销售,为了权衡投资房的利益,一部分人会因为税收上涨造成投资房的盈利性较低而想将房屋出售。拥有多套房产的投资者,可能会剥离一些资产,使其能保持支付房贷利息。对于那些空置的房屋或是店铺的业主,土地税的上涨造成的问题更加严重,因为他们没有收入来支付相应的税。

随着时间的推移,土地价值大幅增长,而行业却没有做出任何意义上的土地税减免,为业主带来了压力。因此相关部门,如:物业委员会(Property council)需要及时对土地税制进行审查,以确保其公平性能够继续吸引投资增长,保持市场的良好平衡。

关键词阅读: 土地税   

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