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本周,澳洲财政部公布了一篇征询文件,其中关于FIRB海外投资的申请整改将会是大家最为关注的,那么我们就一起来聊一聊这次的草案。

财政部公布征询文件,您的意见或将改变海外人士买房政策

发布时间: 2017-03-10 15:26   作者: Scarlett Pan 潘玲

本周,澳大利亚财政部公布了一篇征询文件《Foreign Investment Framework 2017 Legislative Package》,欲使海外投资者在澳大利亚买房更加便捷和实惠,同时鼓励他们投资一些新兴分类行业,如:养老院,老年护理和学生宿舍。本次提出的改革措施中,关于FIRB海外投资的申请整改将会是大家最为关注的,那么我们就一起来聊一聊这次的草案。

文件背景和关注问题

澳大利亚政府对海外投资表示欢迎,因为海外投资帮助建立了澳洲的经济,并且通过支持经济增长和繁荣加强了澳大利亚人的社会福祉。在201512月份,政府对海外投资框架进行了40年以来最大刀阔斧的一次改革,包括开始征收购买住宅物业的申请费,加强税务局执法部门以及对违约行为更严厉的处罚。但是经修订后的规则过于复杂,无形中竟然成为了鼓励海外买家不遵守规则的动机。

目前政府对海外买家在澳洲置业的规定是:必须先取得FIRBForeign Investment Review Board,外国投资审批委员会)批准才能对房产表现购买意向,并且在取得批准后才能参加拍卖。也就是说只要买家有看上的房产,即使他们最终没有竞拍成功,也需要为每一套想购买的房屋申请批准。即使是符合FIRB审批的情况,如果不履行申请程序,也将导致申请费之外的额外罚款(2千澳元至1万澳元)。

价值100万澳元或以下住宅房屋的申请费达5000澳元,价值越高的物业所面临的申请费也越高。

这样规定的结果就是:很多海外买家宁愿支付罚款,实际购买房产后再告知相关部门,而不是提前申请好几套房屋的审批。

道理很简单,假设小王同时看上了四套价值100万澳元的房屋,按照规定他需要先支付2万澳元申请四套批准,才有可能购买其中任何一套。但如果小王在申请批准前就直接购买了其中一套房屋,那么他只需要支付一套房屋的申请费加上罚款。算下来,遵纪守法不单费时费力还费钱。

博满金资的联合创始人兼首席投资分析师Julius Wei在接受《澳大利亚人报》采访时就指出:人们在实际购买房屋之前,通常都会参与拍卖,在拍卖结束前没有人知道谁将成为最后赢家。正因为政策和规则的复杂性,一些房地产经纪人为了便捷,会教导不懂英文的海外买家去走捷径。应对这些非合规性行为的出现,政府应该做出更多的行动,以确保海外买家更好地了解相关规定。

在昆士兰州、维多利亚州和新南威尔士州,购买别墅和公寓的海外买家已经因为一系列的费用和税收而有所减少。

解决方案

针对以上问题,财政部在新公布的文件中主要提出三大解决方案:

一、对新住宅和空置土地的“豁免证明(exemption certificate)”

豁免证明指的是:海外个体买家在参与购房前可以先向委员会申请一个预先批准,使自己能够购买一幢新的住宅或空置土地,当实际交易发生时,买家再告知相关部门进行手续办理即可。

如果该计划得以实施,政府每年可以减少约100个案例,节省约10万澳元的监管费用。

 

(政府每年能节省的监管费用,来源:澳洲财政部)

在接受《澳大利亚金融时报》的访问时,Julius新的豁免证明建议也表示支持,他指出:如果一个买家只买一套房屋,却需要支付多笔申请费是非常不公平的。并且,递交多份申请费时费力,还可能会导致监管机构的怀疑。

二、对转手楼花的豁免证明

此方案是针对财政部在201611月份所提出的“海外人士可购买转手楼花”政策。

三、修改针对商业用途的住宅土地处理

文件中提到的另一种解决办法是鼓励某些分类行业的地产投资,如:用于老年护理、退休房或是学生宿舍的住宅用地,将这类投资视为非空闲商业用地,从而豁免价值5500万澳元以下相关地产的FIRB申请。

如果该计划得以实施,政府每年可以减少约10个案例,节省约30万澳元的监管费用。

 

(政府每年能节省的监管费用,来源:澳洲财政部)

对此,Julius指出:澳大利亚缺乏这些行业的供给,政府应该欢迎相关的海外投资。与此同时,政府也应该鼓励买家追求租金收益,而不是资本利得,否则将会出现地产价格的大幅上涨,一个办法是对这些部门的资本利得进行较高额的征税。

请注意以上三点解决方案还在征询阶段,尚未最终确认。该份文件征求公众意见截至2017329日,有兴趣的投资者可以登录澳大利亚财政部的官网进行查看,提交您宝贵的意见。最终的方案及其实施方法,经由政府征询结束后决定。

网站:treasury.gov.au/ConsultationsandReviews/Consultations/2017/Foreign-Investment-Framework-2017-Legislative-Package

关键词阅读: FIRB海外投资申请   
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