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本次联邦财政预算案对于“住房负担性”提出了哪些措施,这些措施对于澳大利亚未来的房地产市场又意味着什么呢?

联邦预算案:住房负担性革命尚未成功,澳洲政府仍需努力

发布时间: 2017-05-15 14:56   作者: Scarlett Pan 潘玲

 政府一直承诺改善住房可负担能力,但澳大利亚的住房负担性问题不可能单凭一项政策或一个举动就得到解决,尤其是在悉尼和墨尔本地区。本次联邦财政预算案针对住房承受能力的决策相对缓和,对于大部分首次置业者而言其含金量恐怕轻如鸿毛,在短期内问题不太可能得到大幅缓解。

那么本次联邦财政预算案对于“住房负担性”提出了哪些新政策,这些措施对于澳大利亚未来的房地产市场又意味着什么呢?

2017年联邦预算案中所提出的主要相关措施有以下几点:

1. 首次置业养老金储蓄计划

2. “大屋换小屋”税务减免

3. 对海外房产投资者更严格的限制

 

首次置业养老金储蓄计划

20171月起,首次置业者可用税前收入签订薪水牺牲协议(salary sacrifice),将部分税前收入(每年不超过1.5万澳元,终生总额最多为3万澳元)放入养老金作为置业首付的存款。此外,该笔收入将以15%的税率征税,相当于对首次置业者的购房存款实行减税政策。

201871日起,首次置业者将可以提取养老金供款和相关收益,并获得30%的税收抵扣。

澳洲财长Scott Morrison指出:通过养老金储蓄计划,绝大多数首次购房者的存款时间将缩短30%,年轻人可以更早地买到房。那么,事实真的如此吗?

就拿墨尔本打个比方,根据Domain集团的数据,墨尔本的房屋中位价在今年一季度已经上涨至84万澳元,较去年高出11万澳元。而联邦预算的数字显示:按照最好的情况估算,一对存下3万澳元的小夫妻,在该计划下三年内最多可以额外获得1.2万澳元的存款,相当于墨尔本房屋中位价的1%。如果墨尔本的房价按照现有的增速攀升,三年后房价较目前将高出30%。可想而知,这1.2万澳元的额外存款所带来的影响是何其微不足道。

虽然新政策有胜于无,可以鼓励年轻人提早开始存款,但对于无力买房的首次置业者几乎起不到帮助,政府很可能会平白浪费了2.5亿澳元的拨款。

“大屋换小屋”税务减免

201871日期,65岁以上的澳大利亚居民在出售其(持有10年以上的)主要居住房时,可以向个人养老金账户一次性存入高达30万澳元的税后(non-concessional)退休金。

联邦预算案出台该措施旨在鼓励澳大利亚老年人缩小住房规模,以释放房屋供给。如果该政策可以行之有效,其实会为市场释放出更多合适的房屋,可能会形成真正的有效供给。但是,换一个角度看,那些已经年满65岁或者即将到达65岁的老者都可能会为了获得相关的利益,而考虑延迟出售房屋。

对海外房产投资者更严格的规则

此前海外人士在澳洲买房已经面临比较高的税款和贷款门槛了,本次预算案为了确保市场上的房屋可以为澳大利亚本地人所用,对海外人士设立了更多的规则。

第一项为限制外资所有权。

针对规模在50户以上的新建多层住宅,开发商出售给海外购买者的房屋数量不得超过总数的50%。这将保证澳大利亚买家在这类开发项目中可以面临更多的供应量,以此改善对这类住宅的负担能力。

第二项为房屋空置税。

为了劝阻海外投资者购买澳洲物业并将其空置,政府现在向这些海外人士收取房屋空置税。如果海外投资者在澳洲拥有的住宅每年无人居住的时间为6个月或以上,则需要支付一笔年度空置税。这笔税费的金额等同于海外投资申请费,起征价格为每套房屋5000澳元,并随所拥有的住宅用地价值而增加。该政策旨在鼓励海外人士将其房屋投放在租赁市场,增加出租房的供给。

第三项为资本利得税改革。

澳洲政府正在进行税务改革,以减少海外投资者在澳大利亚对资本利得税的回避。拥有澳洲房产的海外投资者,在出售他们的主要住宅时,将不再享受资本增值税的免税优惠。资本利得税的预提税率从10%提高至12.5%,征收门槛也从200万澳元降至75万澳元。

此外,政府还专门拨款2000万澳元给税务局,进行相关的海外投资者规定执行工作。从这个角度而言,再加上海外投资者贷款政策的不断收紧,未来海外房产投资者在购买、持有以及出售澳大利亚住宅房产时将会更加谨慎地考虑税务影响,市场目前过热的情况可能进一步得到缓和。

除了以上所提到的三大方案,本次预算案还有很多关于增加供给的相关内容,如:将政府所有地开放用于建设大型社区;国家住房基础设施计划;为本地居民个人投资者提供税收减免等。尽管联邦财政预算案不是一张王牌,但已经迈出了积极的一步。正如财长Scott Morrison所表达的“决定塑造未来”一样,中国也有句古话叫做“种瓜得瓜,种豆得豆”。我们希望预算案中的各项举措能埋下一粒种子,在未来通过各级政府和非政府机构间的协调,以及税制改革在内的一些列举措,为改善澳大利亚人的住房负担能力带来更有积极的影响。

关键词阅读: 联邦预算   住房负担能力   

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