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许多地产行业的机构都会公布拍卖清盘率,清盘率究竟是如何计算的?对于澳洲房市,清盘率真能作为一个买房参考的重要指标吗?

当谈论“清盘率”时,我们到底在谈什么?

发布时间: 2017-06-26 16:18   作者: Scarlett Pan 潘玲

关心地产新闻的朋友一定对清盘率这个词不会陌生,朋友圈里不少地产中介都会以高清盘率来自我吹捧,安利大家房市仍然火爆,赶紧买买买!那么,到底清盘率是怎么计算的呢?对于澳洲房市,清盘率真能作为一个买房参考指标吗?

什么是清盘率?

本质上讲,清盘率是指一段时间内(通常一周或者一个月)物业成功拍卖出售的比例,可用于确定市场是更有利于买方还是卖方。20世纪80年代初,地产市场就有了清盘率的记录,并且其也成为了市场情绪的主导指标。

一般而言,70%以下的清盘率可能意味着该地区的房屋供应数量过度或买家兴趣不足。对于潜在买家而言,是一个议价的好机会。对于卖家而言,可能需要降低自己的出售期望价值,因此是“买方市场。而70%以上的清盘率,则意味着该地区的买家拥有强烈兴趣,或当地房源供应未能满足需求。

计算方式

许多地产行业的机构都会公布拍卖清盘率,如果你仔细研究,会发现他们所计算出的数据从来都不一样。这些差异背后有许多原因,包括:对清盘率涉及地理概念的不同理解,数据更新的及时性,以及不同的计算的方法等。

在澳洲,最常见的无非是地产研究机构CoreLogic RP Data,计算清盘率的公式如下:

清盘率 =(拍卖现场售出数+拍卖前售出数+拍卖后售出售)/(收集到的拍卖数量)

拿上个周末的清盘率作为例子。根据地产研究机构CoreLogic上周日公布的数据:上个周末,澳大利亚首府城市的初步清盘率为69.1%,略低于前一周的69.6%,但较去年同期的66.4%有所上涨。其中,悉尼和墨尔本的清盘率略有回升:墨尔本的初步清盘率从一周前的71%微涨至71.9%=672/935),悉尼则从66.7%上涨至73.1%=504/689)。

 

澳洲各首府城市的初步清盘率(来源:CoreLogic

值得注意的是,周日所收集到的数据和完整的拍卖数量仍存在一定的差距,各大机构都将在接下来的几天内继续收集数据,因此每周四公布的最终报告通常较初步报告有所下调。

每周都追的清盘率,到底有多少参考价值?

由于不同的机构所使用的计算方法不同,大家在市场上所获得的清盘率数据也不尽相同。这也难怪人们渐渐开始对拍卖统计数据的可参考性产生质疑。

通常情况下,房地产经纪人为了在市场上寻求更多的竞争力,喜欢将拍卖结果报告给机构的数据库,但这些报告都不是强制性的,因此机构所获得的数据不一定就代表完整公正的拍卖结果。而媒体在公布数据时,通常喜欢寻找一个引人注目的点,如:六个月最低或最高。

尽管如此,每周末的数据都可能因外界因素或数据收集不佳而受到影响,有很多会影响到拍卖数量及清盘率的外部因素,包括:体育赛事、宗教节日、公共假期和天气。根据以往经验,每年澳式足球总决赛AFL Grand Final那个周末的房屋拍卖数量通常是最低的。

虽然,历史数据证明清盘率确实与房价存在着一定的相关性。但它也只是衡量房屋市场情绪的众多指标之一。由于房地产行业人士很少讨论该数据的局限性,我们看待清盘率时要更加谨慎。这些局限性包括:清盘率不能说明在房屋拍卖时竞争的情况(竞标人的数量、给出的竞标数、同一时间附近地区的拍卖数),也不能表示成交价格是否高出保留价格。此外,清盘率只是一个广泛的市场表现指标,数据旨在带领大家了解大体状况,而未进行特定的分区域,甚至一些分区域可能根本没有拍卖的习惯,更多选择通过私下交易买卖房产。

归根结底,清盘率就是一个市场热度指标。对于要买“刚需房”的朋友,就别太纠结清盘率了,赶紧上车。毕竟满意的自住房可遇不可求,看到合适的该出手时就出手。但如果是购买投资房,则可以进行观望,研究涨跌背后的原因,并综合其他市场研究一起分析,从而明晰更长期的趋势。

关键词阅读: 拍卖清盘率   指标   

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