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据业内人士透露,对于豪华公寓买家而言,除了需要承担较高的物业管理费外,还可能面临每年动辄数千澳币的维修基金(Maintenance cost)。

澳洲豪华高层公寓“买得起,住不起”,背后的代价你知道吗

发布时间: 2018-03-21 11:13   作者: 本站编辑

据业内人士透露,对于豪华公寓买家而言,除了需要承担较高的物业管理费外,还可能面临每年动辄数千澳币的维修基金(Maintenance cost)。

维修基金是指公寓内涵盖从电灯到电梯不等的400余件公用设施维修所产生的费用。维修基金通常在保修期(交房后1年)过后产生。

物业管理公司Roscon Group总经理Roscon Group说道:“对于很多并不知情的买家而言,这笔费用往往是一笔不小的开支,进而给其造成经济压力。”

在澳大利亚目前公寓市场普遍供过于求的情况下,很多公寓投资者在出租房屋或挽留租客方面均开始面临不小的压力。因此,在维修基金缴费过高的情况下,这些投资者无疑面临投资亏损或无法盈利的局面。

基本物业管理费

通常情况下,一套不带豪华配套设施、50-60平米大小的标准一居室公寓,其物业管理费大约为每年2500澳元。

对于一套豪华公寓,收费则可能上升至6000澳元/年(含基本的维修计划)。两居室豪华公寓的基本维修基金每年收费从3000-8000澳元不等。

Bhasin说道:“交房首年结束时,物业管理费和维修基金可能会出现翻倍的情况。此外,公寓业主还需缴纳数千澳币的市政费(council rates)和水费(water levies)”

“一方面,对于预售情况不佳的开发商而言,此类费用过高明显导致其楼盘对潜在买家的吸引力下降。另一方面,对于此类公寓的买家而言,此类必缴费用过高可能会增加其经济压力。”

刺激需求、吸引买家

为了刺激需求、吸引更多的买家购买旗下楼盘,开发商往往会通过配套豪华设施、一流的物业服务等等作为吸引买家的一种手段。但是殊不知“羊毛出在羊身上”,最终此类设施的维护费用和管理费用还需业主买单。

例如,我们看到一些开发商的售楼广告上通常不乏以下字眼:偌大的泳池、屋顶露台、配套影院、设施齐全的健身房、豪华公共空间、私人就餐空间等等。

但是,这些堪比五星级宾馆设施的相关费用则不会体现在标准的物业管理合同当中。一般情况下,标准物业管理合同仅包括垃圾处理费、保险和建筑外墙保障服务等。

澳大利亚房地产咨询公司ShineWing Australia的合伙人Daren McDonald说道:“商业公寓和住房购买者对此类物业应保持警惕,明确自己购买物业后所应承担的实际成本。鉴于财务方面的尽职调查需要由买家完成。因此买家在进行尽职调查时应考虑眼下以及未来可能的费用缴纳情况。”

交房首年过后,费用出现增加

很多楼盘交房后首年往往属于开发商的保修期,因此很多费用在这段时期不会体现出来。一旦保修期一过,这些楼盘的业主会发现每年所需缴纳的费用大幅增加的情况。

事实上,一些粗心的期房买家在购房时往往不会向开发商确认交房1年后缴费有无增加的问题。Bashin警告称:“根据不同的物业管理公司,交房首年的缴费和首年过后的缴费可能相差有一倍之多。”

有些公寓项目各功能区划分相对清晰,因此费用分摊较为明确和公平。但是更多的公寓项目则完全根据面积作为收费标准,而不是采取”谁用谁付”的原则。

昂贵的人力成本

至于物业管理费和维修基金收费为什么那么贵,人力成本占据了很大一部分。

例如,一般情况下,大门和侧门的门卫每年的工资支出就需要大约300,000澳元。公寓大楼物业经理每年的工资支出则大约为150,000澳元。

标准的物业合同通常包括12项物业管理成本,如管理费和审计费等。同时还包括14项顶级维护成本,包括电梯保养、清洁、基本服务(如消防、窗户清洗、垃圾处理等)。另外,需要维修支出的还包括健身房、游泳池、杀虫、园艺等等。

维修基金不足

很多业主认为每年交过一次维修基金后便不存在额外收费的问题。但是事实上,额外追缴维修基金的情况不仅会发生,而且还不少。

在建筑结构损坏等不确定因素产生的情况下,业主维修基金明显不够修复成本的情况下,业主则面临额外缴费的问题。

此类问题产生后,往往会引起业主、物业管理公司、建筑商、开发商之间的纠纷。

McDonald说道:“无论是投资者,还是自住买家,对未来既定成本和预期成本进行评估非常必要。这样才有可能做到有备无患。”

关键词阅读: 澳洲豪华公寓   维修基金   物业管理   

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