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据澳洲执业顾问Keck Cramer透露,悉尼2018年预计完工的公寓数量预计从2017年的19,900套攀升至29,500套。

澳洲大量期房出现结算风险, 开发商积极配合买家转售

发布时间: 2018-03-23 10:49   作者: 本站编辑

据澳洲执业顾问Keck Cramer透露,悉尼2018年预计完工的公寓数量预计从2017年的19,900套攀升至29,500套,表明2014-2016年开发了大量的期房项目,而这段时间恰恰是澳大利亚房地产蓬勃发展的时期。

全球投资和房产咨询机构JLL指出,2017年,墨尔本建成公寓数量大约为10,600套,在建公寓数量达到7.64万套。此外,大布里斯班地区的独栋屋和公寓房供应盈余情况也非常明显。

反观现在,市场条件发生了明显的变化。一方面,澳大利亚国内信贷明显收紧;另一方面,跨境资本管制也相应升级。因此造成了供应增加的同时而需求受抑明显。

在澳大利亚信贷收紧、融资成本上升的背景下,开发商为了推动旗下楼盘的销售开始和买家进行密切合作,为后者如期结算提供便利。

例如,房地产开发商保利澳洲分公司(Poly Australia)在悉尼Epping地区开发的501个单位项目中,眼看交付结算期趋近,已有50个买家由于资金紧张的问题进行转售,另有7%售与中国买家的公寓被列入“结算高风险的名单”。

公寓市场“供过于求”

2018年澳洲UDIA土地报告显示,尽管澳大利亚各州/领地公寓市场普遍存在供过于求的情况,但是悉尼公寓市场由于分布较为均匀,内城区公寓供过于求造成的结算风险相对较小。

悉尼仅1/5的新建公寓在距离市中心5公里范围内,而墨尔本的这一比例则为50%。与此相反,阿德莱德和布里斯班公寓供应过剩问题较为严峻。几乎2/3已竣工的公寓均集中在内环5公里范围内。因此,悉尼公寓的地域分布更均匀。相比其他首府城市,悉尼公寓开发历史相对更长,市场接受程度更高。

抵押贷款经纪人提供的数据显示,部分期房项目在最终结算前价值可能会二次评估,且较最初购买价跌幅达15%,提示结算风险。

此外,银行针对50平米以下公寓的停贷给很多开发商带来了不小的问题。持有这些公寓楼盘的开发商迫于资金压力或不得不折价转售,进而带动附近楼盘出现价格下跌,形成“恶性循环”。

保利澳洲配合买家转售

保利澳洲销售总监Jay Carter表示,在市场条件好的情况下,公寓销售和结算很少存在问题。但是当市场条件不好的情况下,部分买家所面临的资金难题则需要开发商采取相应的措施。

上文中提到的保利楼盘将在今年6月份进行交付,并完成相应的结算。自去年6月以来,保利澳洲就已经开始陆陆续续和买家进行联系。

在接受《澳洲财经评论报》采访时,Jay Carter说道:“我们只是提醒客户应提前做好准备,因为期房一旦竣工,紧接着的便是结算和交房手续,作为买家他们受相应的合同约束。”

 “目前,所有开发商都想尽方法,以确保结算如期顺利进行。但是,每个开发商都存在结算风险,只是大小的问题。因此,我们都需要对这一风险进行妥善管理。”

对于上文提到由于结算压力而转售的50套公寓,保利澳洲正在积极和转售买家进行合作,办理更名等相关手续。

据Carter透露,这50套转售公寓业主中,10-15套公寓业主是由于个人资金问题;而剩下的公寓卖主不是受APRA限贷影响,就是受中国政府跨境资本管制的影响而无法完成结算。

绝大部分转售买家相比最初的买价没有亏损。因为目前的房价水平较当初已经明显上涨。

Carter说:“最早一批签订购房合同的买家转售一般没有亏损,毕竟目前的房价水平较2014年已经出现明显上涨。但是,对于2017年才签订购房合同的买家而言则很难说。” 据Carter透露,这些转售房产大都转售给了当地的买家。

关键词阅读: 澳洲公寓   房地产   期房   

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