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在过去的6个月里,房屋市场充满危机、建筑业低迷、巨额亏损这些占据头条的新闻一直在受投资者们的关注。但是,他们真的反映了现实情况么?

公寓投资:地狱还是天堂?

发布时间: 2016-02-22 17:24   作者: 本站编辑

在过去的6个月里,房屋市场充满危机、建筑业低迷、巨额亏损这些占据头条的新闻一直在受投资者们的关注。但是,他们真的反映了现实情况么?统计数据证实,2015年澳洲营建许可达到了创纪录的历史新高。


根据澳大利亚统计局Australian Bureau of Statistics (ABS) 数据,在过去的1年里超过23万座住宅获得了营建许可,创造了36年来的最高纪录,并且这一势头丝毫没有放缓的迹象。此外,公寓营建许可的数量即将超越别墅营建许可的数量,彻底消除两者之间的长期差距。

深入数据分析,我们还可以发现联排别墅和低层公寓的营建许可数,自2010年以来就开始了一路下降。而高层公寓的营建许可却在一路暴涨,远超前两者。

建筑吊车随着城市的快速发展,大大小小地点缀着我们大城市的天际线。尽管报纸上充满着负面评论,但公寓仍然获得了累前所未有的关注度。那么在这里面究竟发生了什么呢?

历史最低的利率、境外投资者的需求和人口结构的变化都助长了公寓市场的兴旺。这些新参与者有些加入了首次置业者的大军,有些则是被公寓较低的价格所吸引。高层公寓在政府和议会较为放松的态度下也出现了新热点。

但是关键问题是:

·         在稀缺价值昂贵、供给渠道超额的传统投资理论下,这些开发项目如何相互叠加?

·         投资者能否从这些资产中获得足够回报?还是说他们只是作为自用业主在寻求生活方式的改变?

最终答案可能在几年之内都不会出现,不过《澳洲金融评论报》Smart Investor专栏为投资者提供了5点关于公寓购买的参考信息。

顶层豪华公寓

墨尔本地著名产中介Kay & Burton 的董事长Gerald Delany有着45年的房地产经验,他很快就抛弃了高层公寓本身就存在风险这一概念。他表示自己的高层公寓没出现过什么问题。

Delany住在1 Albert Road 的高层公寓The Domain,与力拓现任董事长Roderick Carnegie共用第16层。这层之前的拥有者是亿万富翁Lindsay Fox,而皇冠赌场的创始人则拥有公寓的顶楼。所以这栋建筑被本地人亲切地称为“权利之塔

Delany表示自己的房产投资组合中,公寓所占比例比单独的别墅高,他买的每一个楼花都经过了仔细的研究。他购买的公寓房产散布在他自己住所至墨尔本CBDSt Kilda Road上,其中包括最近完成的The Melburnian, St James Royal Domain Tower。这些房产都在主要公共交通路线上,并且都处于墨尔本板球场、各大画廊和娱乐区的步行距离之内。“高端市场上的收益还是不错的,房产都有了不小的升值,而Docklands 和一些新开发的项目则表现的没有那么出色。”

他表示如果机会来了,他会继续购买公寓楼花,而公寓质量则是投资成功的关键因素。不过他同时不紧不慢地对投资者指出:“对于新开发的较便宜的公寓楼,增长点其实少的可怜。我会对包含多达200间公寓的开发项目保持警惕。”

而其他地产专家则对高层公寓开发项目的增长前景和风险有着更强烈的观点。

高层公寓的价值陷阱

Paul Nugent Wakelin Property Advisory 的董事,有着超过30年的房产行业经验。他认为高层公寓只不过是一个价值陷阱。

Nugent认为在当代的这种包含大量公寓单位的高层公寓开发项目上,没有任何一种投资方式是安全的,反而在这上面的投资是最危险的形式之一。“如果是作为选择生活方式,可能效果不错。但是如果是作为投资,这可能就是灾难。我们强烈建议客户不要购买此种投资产品。”

Wakelin公司在房地产方面表示,无论是公寓还是单独别墅,资本增值才是投资关键。而保证公寓有资本增值前景的就是高额土地价值。土地价值是由公寓坐落的土地的价值除以公寓数量决定的。Nugent 认为一间公寓的购买价格最少有40% 应该来自于其坐落的土地的价值。

例如一座拥有18间公寓,每间价值60万至80万澳元的公寓楼,其坐落的土地价值应为450万澳元至550万澳元之间。Nugent 认为这一比例才能推动资本增值。“当你应用这一方法去检测很多新建公寓时,你会发现根本行不通,他们都不是高价值住宅用地。在Southbank, Docklands CBD的许多公寓里,你能分到5% 的土地价值就不错了。”他表示这些新公寓的户主们可能需要一两代的时间,手里的公寓才能出现有效的资本增值。

此外,他表示大部分的大型现代化复合式公寓都捆绑着非常高的物业费,例如停车位、门卫、游泳池和健身房等。这往往会让投资者们倍感失望。他认为公寓投资没法“上保险”,但他建议在减低投资风险方面可以谨慎参考“单位区域内公寓的绝对数量”。

墨尔本的诱惑

墨尔本的例子特别有关联性,因为它在城区公寓的供应量上力压其它大城市,排名第一。

联邦银行(Commonwealth Bank)的一份报告指出,墨尔本的中心商业区在未来三年最容易受公寓供大于求影响的地区列表中,排名第一。墨尔本高层公寓开发的火爆已经不是新鲜事了,早在2013年澳联储(Reserve Bank of Australia)在其金融稳定报告中就首次标出了其中风险。

墨尔本城区占了全国公寓开发总数的46% ,联邦银行将此归功于较低的土地价格、灵活的政府规划和强劲的需求水平。境外买家是墨尔本的重大采购力量,而他们的主要目标为临近世界级体育和娱乐区域,同时公共交通便利的开发地点。联邦银行指出墨尔本的公寓开发项目70% 都在内环里,而其中有25% 都是在CBD 其集中度为澳洲所有城市中最高。

而在2015-16 年的夏天,公共报纸和商业报纸都开始出现一系列文章,描绘出了墨尔本公寓市场令人不安的景象。

一栋有400间公寓的大楼因使用不合格铝包层而失火,由此揭露出了另外在墨尔本的六栋大楼使用便宜并且有潜在失火风险的中国产品。而进一步的调查又揭露出公寓租约再转租的地下网络,这种转租协议甚至可以将两居室公寓租给8人来住。时代日报(The Age)曾报道一栋建筑阳台上的帐篷以90澳元每周在进行出租。

在同一时期,财经媒体上的消息也是一样糟糕。根据澳洲金融评论时报一次对2000间公寓楼花的调查,发现这些楼花在20142015年时,有一半数量价值已经缩水。估值公司WBP Property Group 表示经调查,这些损失一般为4万澳元或者10% 的购买价。

以此同时,银行开始全线收紧贷款规则。楼花购买者是第一目标,受到了最严厉的限制。低端市场的需求应声下滑。在一次拍卖会上,超过20间公寓进行拍卖结果没有一间成功售出;而这些公寓都是临近学校和公共交通的。

国民银行(NAB)首席经济学家Alan Oster 指出公寓价格在2015年大丰收取得7.9% 的增长率,而今年预计将下跌1.2%。他预测最大的跌幅将来自于墨尔本和珀斯,分别下跌3%。表现不错的悉尼市场也无法全身而退,会有0.6% 的下跌。“价格收益的最好时刻可能已经过去了,过度依赖国外买家给市场增加了更多不确定性。”根据澳洲统计局数据,每20笔新购房屋中就有3笔来自境外买家。

风景房

投资者们展现了两种不同寻常的情况:一些投资者在关心着公寓较小的土地价值问题,而在同一时间,房产代理人们反而在开心地争夺高质量公寓自用。悉尼的超级代理人John McGrath就非常喜爱他位于Walsh Bay的海滨公寓并多次提高居住楼层,现在他住在顶层豪华公寓里。

McGrath Estate Agents的专职悉尼CBD高层和海港公寓的销售代理人Richard Shalhoub认为,高层公寓投资不靠谱的这一观点已经过时了。“高层公寓正在变成很多专业人士和空巢老人的最佳选择,他们希望有更多的便利设施,想要安全也想要海港景色;毕竟悉尼是一个国际化大城市。”

他建议购买被生活设施和公共交通环绕的突出位置,不过如果承受的起的话,拥有独特景观并且景色不会被其他开发项目影响的建筑是不错的选择。

Shalhoub也表示这一标准总会有例外,“周围全是开发项目有时也不是坏事,Barangaroo 就是一个典型的例子,它会成为悉尼最新最负盛名的海滨公寓开发项目。”此项目包含写字楼和高层公寓,同时有著名意大利建筑师Renzo Piano设计的建筑和James Packer旗下的悉尼六星皇冠综合大楼。由当地建筑公司Lendlease放出的第一批公寓在几分钟内就被抢购一空,可见其火爆程度。不过Shalhoub 也指出,最重要的是,你要选择优质的建筑和有着长期给公寓业主带来收益历史的开发商。

Shalhoub 同时提供了在悉尼CBD和周边住宅建筑上一些令人膛目结舌的销售数据来支持自己的观点。“在Circular Quay环形码头的The Bennelong:一套在11层的两居室公寓去年售价380万澳元。College Street 上的The Residence:两套顶层公寓,一套在去年售价1050万澳元,另外一套2013年售价1700万澳元。”

他表示并不会对一栋单独公寓楼给出最佳公寓数量。“如果一栋建筑有着200300间公寓但是有着资本增值的历史和进一步收益的前景,我不一定就会否决它。”

前景与建议

如果你已经走到这一步并仍热衷于“天空城堡”的投资或生活方式,这里有几条保护投资的经验。

城市内环地区向来优于中外环地区,如果郊区有着极高公寓营建许可,也要回避投资。

而高层公寓市场是否能稳健发展的首要问题就是需求是否能跟上供给。联邦银行分析师表示,澳洲人口增长在过去的10年已经翻了一番,为每年30万人至40万人。

此外,如果境外买家能够继续保持对澳洲的兴趣并投资,那么我们就可以合理地假设公寓价位能保持稳定。事实上,高盛(Goldman Sachs)首席经济学家Tim Toohey2月初就曾表示澳洲房地产市场还没有到达顶峰,因为中国的资金仍在持续外流。但是这一观点并未考虑进中国加强的资本管制、澳元的变化和建设成本的不断上升,这些因素都无法预测结果所以也就无法做出任何假设。

在投资市场的意见分歧并不少见,事实上这是必要的。市场也不会因为投资者们都达成一致意见而变的顺从,市场的内在本身就是不稳定的。虽然Kay & Burton公司的Delany Wakelin Property Advisory公司的Nugent 不太可能在高层公寓方面达成一致,但是他们的意见确实有一些共同点。

例如,Nugent 会认为多花1万或2万澳元去买高一两层公寓,是永远不值的。而用不同参考价值衡量的Delany在这一主题上也表示赞同,不过他用自己方式阐述为“顶楼永远是名望的象征,但是如果太高,就会失去与现实的联系。”

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